中国法院网商丘频道讯    原、被告订立的涉案房屋买卖合同，违反法律的强制性规定，主合同无效，从合同亦无效。近日，睢阳区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，判决被告吴某返还原告孙某定金10000元。

        2008年1月4日，经口头协商，被告将丰源小区的一套家属楼转让给原告，原告支付定金10000元。第三天发现房屋有漏水现象，被告仅愿意退还定金2000元，原告不同意产生纠纷。原告诉称被告对标的物无处分权，更无房产证，买卖协议不能成立。请求确认原被告之间的房屋买卖合同无效，返还原告10000元定金及同期银行利息。另查明，2008年1月6日，案外人张某给被告出具办理房屋事宜的委托书。

        法院审理后认为，被告在2008年1月4日与原告订立涉案房屋买卖协议时，没有案外人张某的授权，属于无权代理。2008年1月6日，案外人张某给被告人出具办理涉案房屋事宜委托书系对被告无权代理行为的追认，被告由无权代理转化为有权代理。被告人收取定金时以自己的名义出具收条，足见被告是以自己的名义与原告订立涉案房屋买卖协议，原告依法可以选择向被告主张权利。案外人张某虽然交付了购房款88042元，领取了房屋钥匙，但涉案房屋未取得房屋产权证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，不得转让。原、被告订立的涉案房屋买卖虽是口头协议，但仍属合同的范畴，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律强制性规定的合同无效。故原、被告订立的涉案房屋买卖协议无效。原、被告关于定金的约定是涉案房屋买卖合同的担保合同，根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。故原、被告关于定金的约定无效。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。遂法院作出上述判决。