一、基本案情

    虞城县树森物业管理有限公司是虞城县孙尧大市场小区开发商指定的前期物业管理企业，2014年5月18日虞城县树森物业管理有限公司与该小区户业主签订了不定期《前期物业管理协议》，由于种种原因该小区部分业主与虞城县树森物业管理有限公司在物业服务管理与收费上纠纷不断，虽经多次磋商，但一直没有结果。后该小区通过电话联系征求意见的方式，共有67户业主参与，成立了“虞城县孙尧大市场业主委员会”，为维护广大业主的合法权益，虞城县孙尧大市场业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼，要求解除与业主签订的《前期物业管理服务协议》并返还多收取的物业费用。

    裁判结果 虞城县人民法院于2015年11月16日作出（2015）虞民初字第2438号民事裁定书，驳回原告虞城县孙尧大市场业主委员会的起诉。宣判后，原、被告双方未上诉，裁定已发生法律效力。

    裁判理由 法院生效裁定认为，“业主委员会”作为全体业主的自治性组织，需经业主大会选举产生，并应依法在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。我国《物权法》第七十六条规定，“选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”等重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    本案中虞城县孙尧大市场小区共有业主144户，但在成立业主委员会时只通过电话联系等方式联系到67户业主，无论人员或建筑物总面积均没有超过物权法规定的半数，故该小区部分业主成立的“虞城县孙尧大市场业主委员会”不能代表全体业主从事民事法律行为，不具备本案诉讼主体资格，起诉应予驳回。

    案例注释

    原告的诉讼主体资格是否适格是本案的争议焦点。根据《物权法》规定，业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。故《物权法》第七十五条第一款首先规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会，所以《物权法》第七十五条第一款规定，业主可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

    物业管理条例规定，业主委员会履行的职责主要有：（一）召集业主大会会议；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

    由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后。因此成立业主大会对于业主来说确实有一定的难度。就本案而言，如果业主要求维权，保护自己的合法权益不受侵犯，就不能以业主委员会作为原告，而应该以业主个人的名义进行诉讼，或者由该小区主张诉权的业主选举诉讼代表人进行诉讼。