[要点提示]

        宅基地使用权的变更，应当在土地行政主管机关办理登记后生效。土地使用权人许可第三人使用，第三人并不当然享有使用权，在未办理变更登记前，第三人对土地只是占有，该占有无论合法与否，其他人均不得以私力进行干涉。

        [案例索引]

        一审：睢县人民法院（2008）睢民初字第993号（2009年3月2日）

        [案情]

        原告：梁保东

        原告：梁东风

        被告：梁振华

        被告：吴莲芝

        原告梁保东是原告梁东风的叔叔，梁保东无儿无女孤身一人，生活由侄子梁东风照顾，原告梁保东有一处宅基，上面原有房屋，原告梁东风建房需使用宅基，原告梁保东就让梁东风建在他这片宅基上。2008年10月19日原告的地基下有一多半时，二被告以该片宅基已经换给他叔叔了，应由他们继承为由阻止原告建房。二被告所辩称的原告梁东风使用了二被告叔叔的土地一事，在二、三年前经人调解，原告梁东风将七、八分可耕地换给了二被告，至开庭时，二被告仍然耕种者原告梁东风所换给的耕地。

        [审判]

        睢县人民法院经审理认为：睢县人民政府给原告梁保东颁发了土地使用证，原告梁保东对该片土地拥有使用权，其允许梁东风在该处建房，并且梁东风已经打了地基，已经实际占有了该片土地。二被告对该片土地没有土地使用证，不拥有使用权。二被告无权干涉原告梁东风建房。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨碍造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”据此，二被告应停止其妨害原告梁东风建房的行为，关于二原告要求赔偿损失的请求，因二原告未提供出有关损失的证据，对此请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

        一、被告梁振华、吴莲芝停止妨害原告梁东风建房的行为，并不得侵害原告梁保东的使用权；

        二、驳回原告梁东风、梁保东的其他请求。

        判决向原、被告送达后，双方均未上诉，被告也不再干涉原告建房。

        [评析]

        本案涉及的主要法律问题包括：一、原告梁东风是否已经取得了争议地的使用权？二、二被告能否阻止原告梁东风建房？下面就这两个问题作以下分析：

        一、原告梁东风是否取得了土地使用权？原告梁保东有睢县人民政府颁发的土地使用权证书对该片土地拥有使用权，其允许其侄子梁东风使用，梁东风是否就当然取得了使用权呢？回答是否定的，我国《物权法》规定了不动产物权登记制度，采取了登记生效主义。登记生效主义是指登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，即不动产物权的变动必须登记，不登记不生效，除非法律另有规定。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”并且《物权法》第十四条规定了不动产物权变动生效的具体时间，该条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记簿是指法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。由此可见，不动产物权变动的生效时间是记载于不动产登记簿时，而非取得权利证书时。我国对土地所有权、使用权的变更规定了变更登记制度，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”在本案，因原告梁保东、梁东风未到土地行政主管机关办理变更登记，土地使用权的变更并未生效，仍应认定梁保东对该片土地拥有使用权。因原告梁保东允许原告梁东风使用这片土地，梁东风对该片土地进行着事实上的控制与支配，其对该片土地已经形成了占有。

        二、二被告能阻止原告梁东风建房吗？答案是否定的，原告梁东风虽然未取得土地使用权，但是其对该片土地的占有也是受到法律保护的。占有制度是一项古老的制度，起源于罗马法。我国《物权法》在第五编专门对占有作了规定。所谓占有是指对于物具有事实上的管领力的一种状态。关于占有的性质，在立法上和理论上有事实说和权利说两种观点，在我国民法界通说认为占有是一种事实而非权利。占有具有以下两个特征：1、占有的标的物仅限于物。物包括动产也包括不动产。2、占有必须是对物产生了事实上的管领力。占有虽然是一种事实，但是也是受法律保护的，占有人对非法侵害行为，可以请求法院予以保护，以维持其对占有物的管领力。对占有进行保护的理由在于，已成立的事实状态，不受私力的扰乱。台湾学者史尚宽认为：“占有保护之理由，在于已成立之事实状态，纵与法抵触，不应因私力搅乱，惟应依合法之途径而排除，乃为一般公共利益之要求。”占有人对于他方侵占或者妨害自己占有的行为，可以行使法律赋予的占有保护请求权，如返还原物、排除妨害或者消除危险。我国《物权法》对占有的保护作了明确规定，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨碍造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”对于本案而言，尽管原告梁东风尚未取得土地使用权，但是其已经事实上占有了该片土地，不管原告梁东风的占有行为是否合法，二被告作为个人是不能以私力进行干涉的，原告梁东风建房行为的合法与否只能由土地行政主管部门进行认定处理。因此，法院判决二被告停止妨害原告梁东风建房的行为是正确的。（说明：文中当事人使用化名）