[案例索引]

        一审：河南省睢县人民法院（2009）睢民初字第503号

        [案情]

        原告任克保

        被告睢县远东房地产开发有限公司

        原告任克保看到被告睢县远东房地产开发公司开发的威尼斯水岸的住宅小区宣传广告，广告的图片和文字说明该小区环境优美，阳光充裕，原告认为该小区规划建设，居住环境均很好，于是于2008年9月6日与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告的10#楼东三单元一层东户，并于当日交房款首付78928元整，剩余房款118000元由银行按揭贷款支付。2008年12月2日睢县建设行政主管部门批准被告睢县远东房地产开发有限公司威尼斯水岸19#—22#楼的结构层数是4+1，23#、24#楼的结构层数是4。

        原、被告双方合同约定，被告应于2009年3月31日前，将竣工验收合格的商品房交付原告，如果遭遇不可抗力，被告不能按期交房，应于事实发生之日起30日内告知原告。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金。2008年12月20日因天气寒冷，为了确保施工质量，睢县建设局工程质量监督站下达了停止睢县威尼斯水岸施工的通知，致使被告未能按期交房给原告，被告也没有将此情况及时书面通知给原告。

        2009年5月，原告认为被告一直未通知交房，并且擅自改变规划，提高楼层，宿小楼间距，严重影响了原告的采光，原、被告双方为此发生争议，双方未能就此达成协议，原告于2009年5月13日起诉至本院，要求被告承担违约金5万元。本案在诉讼过程中，被告于2009年6月26日向原告寄交了书面交房通知。

        [审判]

        睢县法院经审理认为，原告提交的被告的三份宣传广告，从广告上的文字说明和图片内容上看，这几份广告并没有对楼房的采光和小区规划作出明确、具体的规定，且没有证据表明对购房价格产生重要影响，因此该三份售房广告是要约邀请，不是合同的内容之一。因此，原告主张的被告违反宣传的约定，证据不足，理由不成立，对原告的该项诉讼请求法院不予支持

        睢县远东房地产开发有限公司威尼斯水岸建筑设计方案该设计只是一个方案，并不是建设行政主管部门的批准方案。被告提供的建设工程报建申请表显示威尼斯19#—22#楼的结构层数是4+1，23#、24#楼的结构层数是4，该申请表已于2008年12月2日得到睢县建设行政主管部门的批准。现被告按照建设行政主管部门的批准方案，将19#—24#建成4+1和4层结构，并没有改变原有规划设计。因此，原告认为被告擅自改变规划，提高楼层的证据不足，理由不成立，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

        被告应当预见到在睢县地区冬天寒冷，会影响到工程施工，而未能预见到，致使工程延期，是违反约定逾期交房的违约行为。原、被告双方合同约定，被告应当于2009年3月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用，如果逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方签订的合同第八条规定的最后交付期限第2天起，至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金，原、被告发生争议后，被告通知交房给原告的日期。就是被告违约交房的截止日期。双方商品房买卖合同补充协议第10条约定“买受人确认以本《商品房买卖合同》首页所填地址为买受人接收通知的地址，出卖人按照地址寄发的通知，自该通知寄发之日起七个工作日后，即视为已送达买受人。买受人也可另行书面指定送达地址和接受人”。从该条规定可以看出，被告的交房通知是书面通知，但是在原告起诉前，被告没有将书面交房通知送达原告，直至在本案诉讼过程中，被告于2009年6月26日向原告寄交书面交房通知，所以，被告的违约截止日期是2009年6月26日。原、被告双方约定的日万分之二的违约金较低，应适当提高到万分之四为宜，被告违约天数为87天，原告已付购房款78928元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告睢县远东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金2746.42元。二、驳回原告的其他诉讼请求。

        [评析]

        本案的焦点问题主要有一，被告的宣传广告是要约邀请还是邀约。要约邀请是希望他人向自己发出订立合同的意见表示。商业广告和宣传资料等为要约邀请。商品房的销售广告和宣传资料也为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，原告提交的被告的三份宣传广告，从广告上的文字说明和图片内容上看，这几份广告并没有对楼房的采光和小区规划作出明确、具体的规定，且没有证据表明对购房价格产生重要影响，因此该三份商业广告和宣传资料等为要约邀请。

        二、被告提交行政部门的设计方案与行政部门的批准方案不一致，被告按照批准方案施工，是否违反双方的合同约定。的睢县远东房地产开发有限公司威尼斯水岸建筑设计方案该设计只是一个方案，并不是建设行政主管部门的批准方案。被告提供的建设工程报建申请表显示威尼斯19#—22#楼的结构层数是4+1，23#、24#楼的结构层数是4，该申请表已于2008年12月2日得到睢县建设行政主管部门的批准。现被告按照建设行政主管部门的批准方案，将19#—24#建成4+1和4层结构，并没有改变原有规划设计。被告的宣传材料以及双方的合同均不能显示被告现在的房屋建设违反了规划设计，、。因此，原告认为被告擅自改变规划，提高楼层的证据不足，理由不成立，对原告的该项诉讼请求，睢县法院经审理也不予支持。宣判后原被告双方均没有上诉，自觉履行了法院判决。

        三、被告以行政部门的停止施工的通知为不可抗力的理由是否成立。不可抗力是指不能预见，不能避免并且不能克服的客观情况，它着重强调不能遇见，不能避免并且不能克服。本案中，被告应当预见到在睢县地区冬天寒冷，会影响到工程施工，而未能预见到，致使工程延期。被告以建设行政主管部门因天气寒冷，为确保施工质量而让被告停止施工的抗辩理由不成立，其不能按期向原告交房的行为是违约行为，依法应承担违约责任。