一提到“转让费”，大家肯定会想到许多诸如：房屋转让费、专利转让费等各种“有名”的转让费。但这里我们要谈的是出外的一种“转让费”。我们先看两个案例：

        案例一：张某在某市的服装步街相中了一门面房，想租来做生意，正好前任承租人李某不想干了。张某得知这一消息后，通过关系找到该门面房王先生，要求承租该房，张某和王先生随即签订了房屋租赁协议，约定了租金每年3万元，租期壹年等有关条款。李某在交接房屋时提出他在接手该房时交给上一任承租人转让费十万元，他要求张某支付给他转让费十二万元。张某问了其他的商户，确实存在转让费这一说，张某就和王先生、李某三人都在场的情况下，交给了李某十二万元的转让费，李某出具了十二万元的收条。张某接手门面房后，重新花费四五万元进行了装修。1年后，房租到期，张某要求续租房屋，但王先生不同意，要收回该房屋，自己做生意，不往外租了。张某这下犯难了，一年的生意，才刚刚起步，只是把房租挣回来了，算一下装修的费用还没收回，现在房东要收回房子。那十二万元转让费呢？该怎么处理。张某找王先生协商，王先生只愿意适当补偿一点装修费用，对于十二万元转让费，他也无能为力。对于张某来说，他真是没有其他办法，只有带着全家人住在门面房时里，不滕房，房东王先生却要依据租赁合同起诉他。张某面对十二万元的转让费该如何主张权利来维护自己的权益呢？

        案例二，甲与乙签订了房屋租赁合同，乙作为承租人向前任承租人丙交纳了伍万元的转让费。租期过了一半时，乙得到通知，丁作为房东向其收回房屋。原来甲并不是真正的房东，只是二手转租人，乙与甲的租赁合同并不违背甲丁之间的合同。可乙交给丙的五万元转让费却无法得到弥补，找丁，丁说不是出租人，找甲，甲说自己没收钱。乙无法理解为什么会有这样的结果。

        案例中的张某和乙均咨询了几家律师事务所并询问了法院的有关人员，结果令他们大失所望，他们没有合理合法的根据起诉，没有胜诉的把握。对于“转让费”自然有了多种说法。

        装修、装璜费用应当返还

        第一种意见认为：“转让费”是装修、装璜费用的累积。因承租人承租房屋后装修了房屋，解除合同时，他不能带走，这一部分费用房东又不会承担，就转变成了“转让费”由下一任承租人负担。第二任承租人承认了该转让费，但却破坏了原来装修的效果，重新装修，这样就又增加了一笔装修费。就这样，转让费在几任承租人之间延续下来，滚雪球似的越滚越大，越来越多，当最后房东要收回房屋时，就存在“转让费”该如何处理的问题。按公平原则，装修附着在了房子上，房东是房屋的所有人，可以视为一种添附，装修的内容可以视为从物，房子视为主物，最后的租赁人即可以向房东主张权利。而这时的权利，只是要求返还自己实际投入的装修费用，这中间还有一个是否约定可以装修的问题，最好的结果，是通过评估，以实际价值给最后承租人的补偿。这远远低于当时最后承租人交给上一任承租人的“转让费”，根本无法保障最后承租人的利益。按合同的相对性原则，最后承租人只能向收自己转让费的上一任承租人主张权利，可主张的理由又是什么呢？是因不当得利返还？还是因显失公平无效？都没有明确的法律依据。不当得利，是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的行为，不当得利有以下成立要件：（1）没有合法根据。（2）一方取得利益，包括积极利益和消极利益。（3）另一方因一方取得的利益而受到损失。结合转让费的案例，最后承租人是受损失利益的一方，而上一任承租人是取得利益的一方，房东呢？也可以理解为取得期待利益的一主（房东收回房屋，自然取得了收取转让费的权利，权利也可视为一种利益）。最后的承租人主张权利的话，可以以上一任承租人和房东为共同被告，案由是不当得利返还，那么“上一任承租人”和“房东”之间按什么样的责任来划分呢？平均承担，还是连带承担，这很值得探讨：“上一任承租人”和“房东”没有必然的联系，让他们在同一案件中做了共同被告，实在很牵强。最后，承租人和上一任承租人之间“转让费”的交付，可以理解成为合同的一种，是双方约定民事法律权利和义务的协议，是双方合意的一种行为。根据合同的相对性，“最后承租人”只能向“上一任承租人”以“显失公平”主张撤销或解除。尽管是双方真实的意思表示，但“上一任承租人”以高于房屋装修本来的价值收取高额的转让费，明显是有失公平，损害了最后承租人的利益，为了保护自己的权益，最后承租人也只能以“上一任承租人”为被告，行使合同撤销权，要求返还转让费来保护自身的利益。

        房屋孳息承租人自己承担

        第二种意见认为：“转让费”是一种附着于房屋之上的地段利益，它因地段的不同而有很大的差别。在一个城市内繁华街道的转让费会比一般街道的转让费高出几倍甚至几十倍，有的地理位置较差的街道就根本没有转让费之说。这样一来，转让费就成为房屋拟制的一种孳息，“孳息”是从物，当然其归属是房屋（主物）的所有权人——房东。且随着房屋产权的变更而转换，那么理所当然的，“转让费”由房东来收取不存在返还的问题。物权，是物的所有人对物的占有，使用，收益，处分的权利，房屋所有人对房屋的物权，当然包括收取房屋的孳息。作为物权中的孳息，受物权法的保护，应运用物权的有关原则来认识它。那么，上述案例中，最后承租人不能向任何人主张权利，房东却可以向上一任承租人主张权利，收回本属于房屋的孳息。这里的“转让费”成为一种合法存在的权益，保护的是房屋所有权人的利益，而最后承租人面临的损失也只能由自己来承担，自己为自己的决定承担不利的后果。

        商业惯例显失公平

        第三种意见认为：“转让费”是在市场经济的运行过程中形成的一种“商业惯例”。商业惯例，是在经济运行过程中，符合客观经济运行规律，适应市场经济发展需要而形成的一种商业习惯。在法律的效力渊源中有正式渊源和非正式渊源，“习惯”属于非正式渊源的一种，在法的运行过程中起着不可或缺的作用。这时，遵守了习惯，就是遵守了法律，就产生法的效力。任何的承租人只要自愿承认了“转让费”的存在，且履行了义务，就是合法有效的，是不能要求返还的。这时，收受转让费和交纳转让费的双方，形成一种双方合意的民事法律行为，且受法律的保护。只有在此民事法律行为存在法律明确规定的无效和可撤销可变更的情形之一，民事法律行为的一方才能通过行使撤销权、变更权或主张无效来维护权益。结合民法通则和合同法有关理论，“转让费”只属于“可撤销可变更”中的“显失公平”的情形。“最后承租人”要维护自己的权利，也只能以“显失公平”为由提起撤销权的诉讼。

        笔者并不盲目地同意某种观点。“转让费”在现实的市场经济运行中既然存在，说明得到了认可。不能简单地以某种个人观点来否认它或是赞成它，在不同的场合，应该有不同的认识，不同的含义。“民法”作为私法领域的一个大的法律部门，是对人民私权利的最大利益的保护和最小权利的限制。现实生活中，大部分的问题，即平等主体之间的权利义务关系均有民法来调整来保护，只要不是法律明令禁止的，违法的，危害国家和第三人利益的行为，我们不能一棍子打死，认为是正确或错误，而应运用法的理论，法的原则来进行分析研究，最大限度保护交易安全，保障权利的实现，保障社会秩序的稳定和进步。

        “转让费”的法律依据还很牵强，这不仅需要立法制度的完善，也需要守法者在遵法守法的过程中，以法律为准绳，明确地保护自己的权益，不致造成诉累，不致引起纷争。