“三阶诊疗”法促推物业纠纷多元化解

河南省民权法院南华人民法庭立足当地实际，做实指导调解法定职能，采用诉前、诉中、诉后“三阶诊疗”法，妥善化解物业纠纷。

一、诉前预防：构建立体式“免疫屏障”

一是数字画像赋能精准摸排。搭建“业主—物业公司—物业协会—法庭”四方协同的物业联盟平台，通过平台“问题反馈”通道了解高频矛盾事项，法庭干警提前介入，有针对性指导矛盾排查化解。辖区95%以上业主入驻平台，2024年以来通过平台排查矛盾纠纷1500余件，均在第一时间进入化解流程。二是形成网格化矛盾熔断机制。选任小区“热心居民”、公职人员、退休干部等担任小区“物业纠纷调解前哨站”“站长”、楼栋“楼长”，先行开展调解工作。法庭干警分别加入32个“楼长”“站长”微信群，及时解答“楼长”“站长”咨询，指导矛盾化解。定期开展培训，指导个案调解，提高“楼长”“站长”解纷能力，将大量物业纠纷化解在成讼之前。三是发挥专业性、行业性联调优势。协同司法、住建、物业协会等成立物业纠纷调解委员会，建立协调联动、高效便捷的物业纠纷多元化解机制。2024年以来，调解委员会共召开联席会议12次，化解物业纠纷900多件。

二、诉中化解：打造递进式“解纷车间”

一是完善三级调解平台。开展“物业自调—协会联调—法院终调”递进式调解，通过层层过滤，把大量物业纠纷化解在萌芽。2024年以来，物业自调案件2038件、协会联调案件976件，75.2%的物业纠纷得以先行化解。二是强化三步解纷模式。案件进入诉讼程序后，法庭实行“调解优先—速裁跟进—精审兜底”的三步解纷工作法。立案后由法庭专职调解员开展调解工作；调解不成的，进行繁简分类，简案速裁，繁案精审。三是以示范判决提高调解效能。选取判决结案的典型案件作为示范案例，精准指引类案的调解。如针对某物业公司不作为，依法判决明确界定物业公司的责任边界与服务标准，为业主维权提供清晰法律指引，督促物业公司对照判决进行整改。

三、诉后修复：实施闭环式“善治工程”

一是完善物业服务质量回访机制。对于被业主举报较多或服务质量确有问题的物业公司，与住建部门召开联席会议确定整改清单，要求相应物业公司限期向住建部门提交整改报告，住建部门将整改效果作为评价物业公司等级的重要参考指标之一。二是落实对业主委员会的指导机制。从选举、培训、上岗三个方面强化对业主委员会的指导，以“业主委员会培训营” 形式开展法律法规、调解技巧学习等培训300余人次。三是建立业主信用积分机制。利用物业联盟平台建立“业主信用评分”动态管理系统，将案件是否调解、是否主动履行、矛盾是否激化、纠纷解决用时等纳入该系统。对信用积分达95分以上的业主开放“信用积分兑换通道”，提供物业费、停车费减免等正向奖励，使辖区业主自动缴纳物业费的比率大幅提高，历史欠费清偿率达到85%以上。