基本案情

  魏某系某地拆迁安置户。2012年11月20日，根据某县城郊乡政府的统一安排，魏某安置入住某社区住房，并于2013年12月31日完成该房屋相关结算。因其常年在外务工，王某在魏某不知情的情况下，于2013年1月14日私自将魏某的拆迁安置房屋出售，后房屋经多次转手，最后于2017年1月21日由李某购得，目前该房屋由徐某借住。现魏某起诉要求多名转手人及实际占有人返还房屋。

法院审理

  法院审理认为，魏某系案涉拆迁安置房的合法所有权人，其对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现王某在未经魏某的授权或同意情况下将案涉房屋予以处分，且魏某对此不予认可，王某构成无权处分。而李某从转手人处购买案涉房屋时，虽然签订了房屋买卖合同并支付了对价，但其并未向转手人核对案涉房屋的相关手续，在其明知案涉房屋为安置房时亦未核实案涉房屋被安置人的身份，并未尽到合理的注意义务，不能认定为善意，继而不能构成善意取得。综上，法院判决李某返还魏某的安置房屋，徐某搬出此房屋。

法官说法

  根据法律的规定，不动产善意取得需要同时满足无权处分、受让人为善意、支付合理对价、完成产权登记四个法定要件。其中，善意并非单纯主观心态，而是以买受人尽到合理审查义务为前提，即主动核查房屋权属、权利人身份及处分授权材料，避免因疏忽放任无权处分行为发生。本案中，案涉拆迁安置房具有特定安置属性，买受人应尽到更高的审慎注意义务，但其未核实关键权属信息及授权手续，未尽到合理审查义务，主观上不构成善意；同时案涉房屋因政策原因无法办理不动产登记，客观上也不满足善意取得的全部法定要件，故其关于善意取得的主张不能成立。

  群众交易拆迁安置房等受政策限制的特殊房产，务必要严格核验房屋权属材料、权利人信息及处分权限，切勿仅凭付款、占有房屋就主张善意取得，避免因未尽审查义务导致交易无效，防范财产损失。

法条链接

  第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

  第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

  （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

  （二）以合理的价格转让；

  （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。